EKSPANSI BISNIS HOTEL : Take Over Ramaikan Bali

Oleh: Anitana Widya Puspa 09 Juli 2018 | 02:00 WIB

Colliers Indonesia mencatat, strategi ambil alih (take over) menjadi salah satu strategi populer di Bali dalam berekspansi bisnis perhotelan lantaran beberapa persoalan pembiayaan modal, perizinan, serta lokasi.

JAKARTA— Colliers Indonesia mencatat, strategi ambil alih (take over) menjadi salah satu strategi populer di Bali dalam berekspansi bisnis perhotelan lantaran beberapa persoalan pembiayaan modal, perizinan, serta lokasi.

Senior Associate Director Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan cukup banyak hotel di Bali yang melakukan rebranding. Hal ini bisa saja karena pergantian manajemen, akan tetapi secara umum isu ambil alih banyak muncul karena lokasi favoit di Bali yang kian terbatas, perizinannya juga sulit, serta pembiayaan.

“Kami melihat bahwa di Bali, hal ini ke depannya merupakan kecenderungan yang baik. Jumlah kamar dan suplai bisa menurun apalagi dengan kondisi tingkat huniannya belum terlalu bagus amat,” katanya pekan lalu.

Pada kuartal II/2018, Colliers mengungkapkan hanya ada penambahan 184 kamar dari dua hotel bintang 4. Penambahan terjadi yakni Fairfield Hotel di Legian dan Artotel Haniman di Ubud. Tren penurunan tambahan hotel baru ini membuat kinerja perhotelah di Bali akan membaik.

Tingkat okupansi naik 2,1% menjadi 71,1% hingga akhir 2018. Selain itu tarif rata-rata naik 2,2% menjadi US$116,05 hingga akhir 2018. Seperti diketahui pada kuartal terakhir 2017, pariwisata di Bali juga terganggu oleh letusan Gunung Agung.

Dampak dari letusan Gunung Agung berlanjut pada Januari 2018, dengan keseluruhan tingkat hunian kamar hotel hanya mencapai 53,5%, turun 14,8% jika dibandingkan dengan Januari 2017.

Ferry mengatakan, Bali masih mengantisipasi kehadiran 1.521 kamar hotel baru hingga akhir tahun ini, diikuti 611 kamar pada 2019, dan 308 kamar pada 2020. “Jika dirinci, tahun ini sendiri 684 kamar hotel bintang 4 dan 837 hotek bintang lima. Diikuti dua tahun mendatang masing –masing sebanyak 342 kamar dan 170 kamar hotel bintang lima,” katanya.

Dalam data Colliers terdapat setidaknya enam hotel mewah yang telah dan akan dibuka hingga 2019. Hotel tersebut adalah Como UMA Canggu dengan 199 hotel yang dibuka pada Februari 2018, dan Jumeirah Hotel dengan 104 kamar di Jimbaran yang masih dalam tahap konstruksi.

Kemudian Solis Capella Resort Hotel di Ubud dengan 108 hotel yang juga masih dalam tahap pembangunan, Hyatt Regency Bali di Sanur dengan 375 hotel, Waldorf Astoria Bali Uluwatu di Jimbaran sebanyak 96 kamar, dan Shangri-La Nusa Dua Resort and Spa di Nusa Dua mencakup 246 kamar.

Menurutnya, Bali masih menjadi ujuan wisata terfavorit di Indonesia. Hal ini mendorong jumlah kunjungan wisatawan asing juga ikut tumbuh 10% tiap tahunnya. Kondisi ini juga didukung ketersediaan penerbangan internasional langsung ke Bali.

Bali begitu popular sehingga acara tahunan internasional IMF-WB annual meeting (Oktober) dan FIABCI December Meeting and Global Business Summit 2018 (Desember) akan menjadi kegiatan yang dapat meningkatkan tingkat hunian sampai akhir tahun 2018.

Kebanggaan

Monica Koesnovagril, Direktur Advisory Services Colliers mengatakan berbeda dengan di luar negeri, di Indonesia, properti perhotelan dinilai sebagai kebanggaan dan akan dioperasikan secara jangka panjang oleh pemiliknya. Menurutnya hanya hotel yang berkinerja kurang baik yang kemudian akan dijual.

Di luar negeri, pengembang membangun hotel bukan dengan niat mengoperasikan jangka panjang melainkan sebagai alat investasi. Biasanya kata Monica, mereka membangun, mengoperasionalkan sebentar dan ketika okupansinya baik akan langsung dijual.

“Di Jakarta tidak terlalu banyak proyek take over, tapi di Bali sudah mulai. Proyek yang ditawarkan kecenderungannya tidak memiliki kinerja baik,” katanya.

Associate Director Investment Service Colliers International Indonesia Aldi Garibaldi mengatakan sejak tahun lalu banyak proyek perhotelan di Bali yang mulai diambilalih, utamanya karena pemilik lama mengalami kesulitan keuangan.

Aldi menuturkan pada 2010 banyak perusahaan properti melakukan ekspansi berlebihan. Dari pendapatan proyek yang berjalan baik, digunakan untuk refinance dan membeli tanah baru dengan asumsi proyek selanjutnya juga akan berjalan.

Namun, di saat yang cukup sulit ini, setiap orang membutuhkan kepastian. Belum lagi dinamika perhotelan di Bali dengan rata-rata pemiliknya juga memiliki hotel di luar wilayah seperti di Jakarta dan Surabaya.

“Jadi mereka lebih baik bangun sedikit jual lagi,” katanya.

Tanpa menyebut nama, Aldi mengungkapkan kebanyakan proses ini dilakukan oleh private equity dari luar negeri yang terjadi untuk hotel bintang 4 dan bukan oleh pengembang besar. Sebab, katanya, pengembang besar juga tengah deg-degan dengan banyak proyek yang dimiliki, sehingga tak berpikir untuk mengambil alih.

“Kenapa kita ngomong soal Bali, karena 60% total suplai hotel di Indonesia adalah di Bali,”tekannya

Sementara itu, raksasa properti, Ciputra belum memiliki hotel di Bali. Direktur Senior Ciputra Group, Artadinata Djangkar mengatakan memang sudah ada rencana membangun hotel bintang 5 premium, tetapi sementara ini ditunda karena kondisi pasar yang belum menentu.

“Belum tertarik juga kalau mau ambil alih,” katanya.

Ciputra Group, memilih fokus pada penjualan resor dan villa, Ciputra Beach Resort seluas 80 hektare, di Tabanan Bali. Perusahaan telah meluncurkan dua klaster Nivata dan Sadan.

Per kuartal pertama lalu penjualannya kira-kira mencapai sebanyak 70% dari total 300 unit. Klaster Nivata yang dipasarakan sejak 2016 kini sudah tembus Rp14 juta per meter persegi untuk luasan terkecil. Sedangkan klaster Sadana yang lebih diperuntukkan bagi first time investor dipatok Rp850 juta hingga Rp1,5 miliar.

Editor: M. Rochmad Purboyo

Berita Terkini Lainnya

Berita Populer